Dans le viseur des pouvoirs publics, les logements énergivores voient les mesures qui les concernent engendrer des mouvements concrets sur le marché immobilier.
ACTU - Dès le 24 août 2022 (décret n° 2022-1079), les loyers seront gelés pour les biens qui affichent un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) F ou G. Cela représente "près de 5 millions de logements [...] très énergivores", illustre La Dépêche. Dès début 2023, ceux notés G seront interdits à la location, à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le retrait total du marché locatif des "passoires thermiques" est, lui, visé en 2034, avec comme objectif que tous les logements vendus et loués soient notés A ou B, à l'horizon 2050.
Et l'on peut dire que l'effet de la loi Climat et Résilience et des autres textes, qui instaurent mise en place graduelle des retraits du marché locatif, critères de décence selon des seuils d'énergie primaire consommée, et sanctions, ne s'est pas fait attendre. Sans compter l'entrée en vigueur du nouveau DPE et de la méthode de calcul l'accompagnant, qui ont rétrogradé les notes de plusieurs centaines de milliers de logements.
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Doublement des ventes de biens F et G
Dans ce contexte, le site d'annonces immobilières Bien'ici a révélé, en début d'année 2022, que la part des logements notés F et G en vente avait doublé, par rapport à l'année 2021. "Ces biens représentent désormais 12% des annonces de transactions sur Bien'ici, avec [...] un bond de 2 à 4% des logements G et de 5 à 8% pour les logements F", détaille Batiactu.com, citant le site d'annonces. D'après celui-ci, les passoires thermiques devraient "représenter une part non négligeable du marché immobilier dans les mois et les années à venir". Rien qu'à Paris, les biens notés F et G représentent 25 % de tous ceux en vente.
Mais les effets des menaces planant sur les logements énergivores se faisaient déjà ressentir, dès la fin de l'année 2020. UFC-Que Choisir explique, effectivement, que le nombre de logements mal classés proposés à la vente avait bondi dans de nombreuses grandes villes, à cette période. "De 74 % à Rennes, 72 % à Paris, 70 % à Nantes, [...] 43 % à Toulouse et Lyon", explique l'association de consommateurs, rapportant les constats de Seloger.com, un autre acteur du domaine.
Un nombre grandissant de transactions, fortement corrélé avec différents paramètres, comme l'obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente. Obligation effective dès septembre 2022 pour les classes F et G, en 2025 pour les classes E, et en 2034 pour les classes D.
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Or, ce sont, surtout, les importants travaux d'amélioration des performances énergétiques à engager, qui bouleversent propriétaires et bailleurs. Isolation, ventilation, production d'eau chaude ou de chauffage... La facture peut rapidement être salée, et atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros, dans ces logements, souvent anciens. D'où, l'attente forte et exponentielle des particuliers, vis-à-vis des différents dispositifs d'aides (MaPrimeRénov', Éco-Prêt à Taux Zéro...) et des incitations fiscales (TVA à taux réduit, dispositif Denormandie...) proposés en la matière, et un sérieux enjeu de lisibilité de ceux-ci, adressé, notamment avec le lancement, début 2022, du guichet unique FranceRénov'.
80 % des acquéreurs cherchent à négocier
Les coûts liés aux travaux restant tout de même élevés, les acheteurs n'ont, de facto, d'autre levier à activer que le prix d'achat, pour espérer réaliser des opérations satisfaisantes.
De plus, si, dans un premier temps, les transactions allaient plutôt bon train, les derniers mois ont montré le souci croissant des candidats à l'achat, quant aux performances des biens qu'ils ciblent.
La "consommation en énergie d’une maison ou d’un appartement est désormais scrutée avec le plus grand intérêt", explique, ainsi, Seloger.com. Conséquence : "plus la note du DPE est mauvaise, plus le volume de contact par annonce baisse, [illustrant] l'importance de ce critère dans la décision d'achat", ajoute David Benbassat, directeur général de Bien'ici, dans une tribune parue sur Capital.fr.
Avec pour sanction immédiate, une baisse du prix de vente des biens. En presque un an, "le prix au mètre carré des logements G a diminué d’environ 25 %", illustre-t-il. Un constat appuyé par l'Observatoire du moral immobilier de Seloger.com, selon lequel près de huit futurs acquéreurs sur dix cherchent, aujourd'hui, à négocier le prix des logements énergivores à la baisse. Bien qu'à court terme, cela soit moins le cas "en zone très tendue", nuance UFC-Que Choisir.
- Le calendrier de sortie du marché immobilier des logements énergivores ("passoires thermiques") est clair.
- Rehausser la notation de ces biens, pour qu'ils ne soient plus considérés ainsi, implique systématiquement de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
- Acculés, les propriétaires n'ont alors, souvent, d'autre choix que de vendre, plutôt que d'engager les frais afférents.
- Les mises en vente de ces biens observent, ainsi, une croissance importante, ces derniers mois.
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