Vous prévoyez de faire construire une maison ou de faire d'importants travaux dans votre logement actuel ? Il y a une étape administrative à laquelle vous ne pourrez pas échapper : le permis de construire ! À quoi correspond-il et auprès de qui faut-il le déposer ? Quelles sont les démarches à effectuer et pour quels travaux est-il nécessaire ? Réponses dans notre dossier complet !
À quoi sert un permis de construire ?
Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme obligatoire qui peut concerner un projet de construction, d'extension ou de rénovation avec changement de destination des locaux. Cette autorisation, délivrée par la mairie de la commune dans laquelle le projet est localisé, permet à l'administration de contrôler que la réglementation d'urbanisme en vigueur est bien considérée.
Il concerne un champ bien précis de travaux et de surfaces et, par ces différents critères, il s'oppose à la déclaration préalable de travaux.
>> Pour en savoir + : Permis de construire ou déclaration de travaux ? La réponse ici
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Quels travaux nécessitent un permis de construire ?
D'une manière générale, le permis de construire porte sur des travaux lourds/importants, qu'ils concernent une habitation existante ou un terrain. C'est le cas, par exemple :
- De la construction d'une maison individuelle,
- De la construction d’un aménagement extérieur dont l'emprise au sol ou la création de surface de plancher est supérieure à 20 m² (un garage, une dépendance...)*,
- D'un agrandissement de la surface de plancher ou de l’emprise au sol de plus de 20 m² d'un logement (travaux d'extension)*,
- De la modification de destination d'un bâtiment qui implique des changements sur la structure porteuse ou la façade,
- De travaux qui concernent un bâtiment situé dans une zone protégée,
- De la création d’une piscine de 100 m² ou plus,
- D'une maison dont la superficie dépasse les 150 m² après travaux.
💡 *Si la construction est située dans une commune couverte par un PLU/POS, le permis de construire concerne les agrandissements/constructions de plus de 40 m².
Cependant, si les travaux portent la surface de plancher totale à plus de 150 m², vous devrez demander un permis de construire et faire appel à un architecte dès 20 m².
Une réglementation bien encadrée, où il est parfois difficile de s'y retrouver !
Comment faire une demande de permis de construire ?
La demande de permis de construction doit se faire auprès de la mairie par le propriétaire du terrain. Elle peut être adressée par LRAR ou déposée en main propre.
💻 D'ici au 1er janvier 2022, toutes les communes de plus de 3.500 habitants devront recevoir et traiter les certificats et demandes d’autorisation d’urbanisme sous forme de procédures dématérialisées.
Comment monter un dossier de demande de permis de construire ?
Afin de constituer un dossier valide, un certain nombre de documents doivent être présentés :
- Un formulaire Cerfa 13406*07 qui correspond à une "demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes" (agrandissement, construction ou démolition pour reconstruction),
- Une déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions,
- Un bordereau des pièces jointes listant les différentes pièces à fournir.
Les pièces suivantes sont obligatoires pour tous les dossiers :
- Un plan de situation du terrain dans la commune sur lequel sont précisées son échelle et son orientation par rapport au nord,
- Un plan de masse des constructions, avec échelle et orientation par rapport au nord,
- Un plan en coupe du terrain qui indique l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain,
- Une notice descriptive du terrain et de présentation du projet,
- Un plan des façades et des toitures, si modification, l'état initial et l'état futur doivent apparaître,
- Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement (croquis à main levée ou simulations informatiques),
- Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche,
- Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain,
- Une attestation de prise en compte de la réglementation thermique (France Métropolitaine uniquement).
📎 En fonction de la nature ou de la situation de votre projet, des pièces complémentaires peuvent être demandées.
Enfin, vous devez remettre ce dossier en plusieurs exemplaires :
- L'intégralité du dossier en 4 exemplaires,
- 5 exemplaires en plus du plan de situation,
- 5 exemplaires en plus du plan de masse,
- 5 exemplaires en plus du plan en coupe.
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Quel délai pour un permis de construire ?
À la suite du dépôt de votre dossier, l'administration vous délivre un récépissé qui indique la date de dépôt ainsi que son numéro d’enregistrement. À partir de là, la procédure est lancée !
- Dans les 15 jours qui suivent, un avis de dépôt de demande de permis de construire est affiché en mairie.
- Généralement, le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes et de 3 mois pour les autres projets.
1. Votre permis est accepté
L'accord de la mairie peut vous être adressé par courrier papier ou mail, ou, non. Sans réponse de sa part, vous bénéficiez alors d'un permis tacite.
Après l'acceptation de votre permis de construire, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires, puis, installer sur votre propriété un panneau rectangulaire où sont précisées diverses informations obligatoires.
Les informations indiquées doivent être parfaitement lisibles depuis la voie publique.
2. Votre dossier est incomplet
Dans le cas d'un dossier incomplet, la mairie dispose d'1 mois pour vous réclamer les pièces manquantes. Vous aurez alors devant vous 3 mois pour le compléter, sans quoi, votre demande sera rejetée.
👉 Le délai d'instruction ne commence à courir qu’à partir du moment où votre dossier est complet.
3. Vous devez attendre l'aval de consultants externes
Un délai supplémentaire peut s’appliquer quand il est question de recours à des consultations externes (Bâtiments de France, préfecture...).
4. Votre dossier est soumis à des modifications
La mairie peut tout à fait vous demander d'apporter des modifications à votre projet.
>> À lire également : Confinement : comment suivre le chantier de ma maison ?
5. Votre dossier est refusé ou reporté
Votre permis peut également être refusé sous la forme d'un arrêté motivé. Vous avez alors 2 mois pour contester cette décision. Enfin, l'administration peut aussi décider d'un sursis à statuer et suspendre sa décision pendant 2 ans.
Quelle est la durée de validité d'un permis de construire ?
Un permis de construire n'est pas éternel, non ! En effet, ce dernier est valable durant 3 ans et se périme si vous n'avez pas entamé les travaux durant ce délai ou si, une fois ce dernier passé, vous les interrompez pendant plus d'un an.
Néanmoins, vous avez le droit de le prolonger 2 fois pour 1 an, à condition d'en faire la demande auprès de la mairie au moins 2 mois avant la date d'expiration.
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Est-ce qu’un permis de construire est payant ?
Si la procédure de demande de permis de construire auprès de la mairie est gratuite, la constitution du dossier, elle, ne l'est pas. En effet, vous aurez très certainement besoin de l'appui d'un ou de plusieurs professionnels, notamment pour présenter des plans de terrain et de construction valides.
Comptez environ 60 € HT/m² pour confier le montage et le dépôt de votre dossier en mairie à un architecte.
Pour un dessinateur, prévoyez environ 1.500 € HT, en fonction de la surface du bâtiment.
Il est beaucoup plus rassurant de mettre le projet de toute une vie entre les mains de pros !
👨💼 Le recours à un architecte est obligatoire pour les constructions de plus de 150 m² ou dans le cas de travaux qui portent la surface totale du bâtiment au-delà de cette valeur. Pour ces situations, la demande de permis de construire est incluse dans les honoraires.
Un dépôt du permis de construire implique que vous êtes également soumis au paiement de la taxe d'aménagement. Cette dernière se calcule selon la surface taxable, la valeur au m² et le taux appliqué au secteur.
Enfin, il faut également prendre en compte les taxes et les impôts locaux, comme la taxe d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe foncière sur les propriétés non-bâties (TFPNB).
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En résumé, le permis de construire est une étape complexe, mais obligatoire pour tous projets de construction, d'extension ou de rénovation de grande envergure. Demandant le respect d'étapes bien précises, mais aussi de fournir certaines pièces justificatives techniques, il est préférable de s'appuyer sur l'expérience de professionnels du métier qui ont l'habitude de traiter ce genre de documents, afin d'être certain de voir son dossier validé et ses projets, enfin, concrétisés !
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