Si les taux d'intérêts historiquement bas peuvent encourager les ménages à se lancer dans un nouveau projet immobilier ou à reprendre un programme avorté, de nouvelles mesures annoncées par le Haut Conseil de Stabilité Financière quant aux conditions d'octroi des crédits immobiliers vont, pourtant, freiner certains emprunteurs dans leur élan.
🔺 Dernière actu :
Le DPE est, aujourd'hui, de plus en plus pris en compte par les banques. Si bien qu'il est devenu déterminant dans leurs choix d'accorder, ou non, des prêts.
En effet : pire est la notation, plus élevées seront les dépenses pour de potentiels travaux de rénovation énergétique, et, donc, les financements supplémentaires à obtenir, malgré les aides.
La frilosité des établissements bancaires quant au DPE porte également sur son lien direct avec les dépenses énergétiques des ménages, dans les logements les moins performants.
En conséquence, depuis l'évolution de ce diagnostic, les conditions d'accès aux crédits se sont durcies, et l'apport personnel est, désormais, indispensable pour les candidats à l'achat.
D'autant, que les banques sont également soumises à des taux d'usure stricts, qui conditionnent les limites au-delà desquelles elles ne peuvent pas prêter.
Une hausse du taux d’effort à 35 %
En fin d'année 2020, Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) avait annoncé un assouplissement en 2021 quant aux conditions d'accès aux crédits immobiliers pour les ménages. La mesure phare concerne notamment l'évolution du taux d'effort autorisé, qui passe de 33 à 35 %.
Ce dernier correspond à la capacité d'endettement d'un foyer emprunteur, c'est-à-dire, au montant maximum qu'il peut consacrer au remboursement d'un prêt.
Bien que le taux de celui-ci a augmenté en faveur des ménages qui souhaitent se lancer dans l'achat d'une maison ou d'un appartement, cet assouplissement, en apparence, est complété par une autre mesure qui pourrait véritablement engendrer des refus de prêt, puisque le coût de l’assurance de prêt devra désormais être pris en compte dans le calcul de ce taux.
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Des conditions d'accès aux crédits immobiliers plus réglementées
En effet, à partir de l'été 2021, il sera obligatoire de tenir compte du montant de l’assurance-emprunteur dans le calcul du taux d’effort des ménages.
Cette charge indissociable du prêt représente parfois plus de 50 % de la somme à rembourser par les emprunteurs, un montant absolument pas négligeable qui, pourtant, n'est pas toujours considéré par certaines banques. À partir du milieu d'année, il devra être systématiquement inclus.
Ce calcul impliquera donc de prendre en compte le remboursement du prêt ainsi que l'ensemble des charges associées, qu'elles concernent les intérêts ou les assurances, dans le but de "protéger les ménages et de sécuriser l’accession à la propriété", selon l'HCSF.
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Ce changement a été mis en place afin de fixer un cadre plus clair et plus égalitaire entre toutes les banques, le montant de l'assurance emprunteur étant extrêmement variable d'un établissement à un autre.
En fonction des banques, le montant de cette assurance peut passer du simple au double, ce qui joue considérablement sur la capacité de financement, ou non, d'un ménage, ainsi que de leur possibilité à accéder, ou non, à un crédit immobilier.
Enfin, concernant la durée du prêt, il ne sera plus possible de contracter un emprunt sur une période supérieure 25 ans.
En résumé, même si le taux d'effort est plus avantageux et oblige à ne pas dépasser les 35% d'endettement, la prise en compte des charges de l'assurance-emprunteur dans le calcul change considérablement la donne pour beaucoup de ménages qui souhaitent emprunter. Ainsi, l'obtention d'un prêt immobilier pourrait devenir beaucoup plus compliquée pour un certain nombre d'entre eux, notamment les plus précaires.
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