L’état des lieux est un document qui permet d’évaluer l’état d’un bien immobilier avant et après une location. Signé entre le propriétaire et le locataire, il dresse une description précise du logement et de ses équipements. Il doit être fait à deux occasions : avant l’entrée dans les lieux du locataire, et bien sûr, à la sortie, lors de la remise des clés. Comment l'établir en bonne et due forme ? Qui doit s'acquitter des frais qui y sont liés ? Découvrez toutes les réponses à vos questions.
Quel est l'objectif de l'état des lieux ?
L'état des lieux est un document écrit qui vise à décrire avec précision l'état de chaque pièce d'un bien immobilier ainsi que celui de ses équipements.
Il doit être établi au moment de la signature d'un contrat de location, juste avant l'aménagement dans les lieux (état des lieux d'entrée) ou à l'occasion de la résiliation de ce contrat, lors du déménagement du locataire (état des lieux de sortie).
Il doit être dressé en présence du locataire et du propriétaire-bailleur, qui peuvent, l'un et l'autre, faire leurs propres remarques, avant de signer le document et, donc, d'officialiser son contenu.
Ayant lieu à l'entrée et à la sortie du logement, il permet d'établir une comparaison, pour, notamment, constater de certains dégâts.
Dans le cas d'un défaut d'entretien, par exemple, certains travaux de remise en état peuvent être retenus sur la caution locative de l'ancien occupant des lieux. Néanmoins, les dommages liés à la vétusté du logement ou de ses équipements ne sont pas de la responsabilité du locataire. Il convient donc de bien faire la distinction.
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Comment établir un état des lieux ?
L'état des lieux d'entrée ou de sortie doit avoir lieu en présence du propriétaire et du locataire, ou, à défaut, de deux mandataires, des tiers chargés de les représenter l'un et l'autre.
Il doit être réalisé de façon manuscrite ou électronique et doit obligatoirement être daté et signé par les deux parties en autant d'exemplaires que de personnes concernées par le contrat de location.
Il doit nécessairement comporter les informations suivantes :
- La nature de l'état des lieux (entrée ou sortie),
- La date de sa réalisation,
- L'adresse du logement,
- Le nom du ou des locataires,
- Le nom du propriétaire-bailleur,
- L'adresse du propriétaire-bailleur,
- La nouvelle adresse du locataire (état des lieux de sortie uniquement).
Mieux vaut tout vérifier pour ne pas avoir de mauvaises surprises !
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Le plus souvent, le document prend la forme d'une liste détaillée par pièce pour lesquelles leur composition est indiquée avec la plus grande précision possible.
Il est, par exemple, question de noter l'état des murs, du plafond, du revêtement de sol, des prises électriques ou des interrupteurs.
Si la pièce compte certains équipements spécifiques, il faut également vérifier leur bon fonctionnement. Cela peut être le cas pour un radiateur, une ampoule, une plaque à induction, un flexible de douche, etc...
C'est aussi à ce moment-là que les clés du logement sont données ou rendues.
Enfin, l'état des lieux, d'entrée ou de sortie, est également l'occasion de faire la relève des compteurs individuels d'électricité et/ou de gaz et d'eau afin d'ouvrir ou de clore le contrat correspondant auprès du fournisseur d'énergie concerné.
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Qui fait l'état des lieux et qui paie les frais ?
Lors d'un établissement à l'amiable, c'est le propriétaire et le locataire qui font, ensemble, l'état des lieux. À défaut, un tiers peut être mandaté, par exemple, un agent immobilier.
Dans le cas d'un état des lieux litigieux, un huissier de justice peut intervenir pour un constat locatif.
État des lieux à l'amiable
Dans le cas de l'intervention d'un professionnel, comme un agent immobilier, une partie des frais peut être à la charge du locataire.
Cependant, le montant à régler est soumis à deux conditions : il ne doit pas être supérieur à 3 € TTC par m² de surface habitable et ne doit pas dépasser la part réglée par le propriétaire.
Par exemple, pour un logement de 35 m² habitables, le montant maximum à régler pour le locataire doit être de 105 € (35 x 3).
Bon à savoir : Le locataire dispose de 10 jours après la signature de l'état des lieux d'entrée pour demander des modifications sur celui-ci. Pour la contestation d'un état des lieux de sortie, il convient de faire appel à un conciliateur.
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Constat locatif : état des lieux litigieux
Si le locataire ou le propriétaire refuse d'établir l'état des lieux de façon contradictoire, c'est-à-dire, en présence de la partie "adverse", il est possible de faire appel à un huissier de justice pour dresser un constat locatif, dont le tarif est variable en fonction de la taille du logement.
Dans ce cas, le coût global est partagé pour moitié entre le propriétaire-bailleur et le locataire.
| Surface du logement | Frais d'acte |
| ≤ 50 m² | 131,50 € |
| Entre 50 et 150 m² | 153,20 € |
| > 150 m² | 229,81 € |
À cela, il faut ajouter les frais liés à l'envoi des lettres de convocation aux deux parties par LRAC ainsi que les frais de déplacement du professionnel de justice.
Certains points demandent une grande vigilance.
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En résumé, qu'il soit question d'une entrée ou d'une sortie, l'établissement d'un état des lieux est une étape obligatoire pour tout contrat de location.
Traditionnellement réalisé conjointement par le locataire et le propriétaire, ou des mandataires, il a pour objectif principal de protéger les deux parties en cas de litige, notamment par le biais de la comparaison entre des deux documents au moment où le locataire quitte le logement.
Il faut donc veiller à ce que ce document soit réalisé avec le plus grand soin et la plus grande précision, sans oublier d'y faire figurer certaines mentions obligatoires afin de le rendre légalement valable.
Une question ? Une situation à partager ? N'hésitez pas à nous laisser vos commentaires !
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