Vous adorez l'immobilier ancien et vous vous voyez peu investir dans un logement moderne flambant neuf ? Néanmoins, si l'ancien a beaucoup de charme, il peut aussi réserver des bonnes, comme des mauvaises surprises. Pour vous aider, nous vous proposons un tour d'horizon des millésimes à favoriser et ceux à oublier !
15e, 16e et 17e siècles : des logements très charmants, mais peu pratiques
Le plus souvent, il s'agit d'anciens hôtels particuliers qui ont été transformés en immeubles de logements collectifs.
Reconnaissables entre mille, ils sont généralement dotés de tomettes au sol, de grandes cheminées et de poutres apparentes soulignant un plafond "à la française".
Les amateurs d'immobiliers anciens ont donc largement de quoi craquer, mais ces appartements ont un défaut majeur : ils s'avèrent peu fonctionnels. En effet, les couloirs ayant été créés seulement au 18e siècle, en même temps que les immeubles collectifs, les pièces sont ici le plus souvent disposées en enfilade. Absolument pas pratique, donc.
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Milieu du 19e siècle : des surfaces généreuses de belle qualité
À partir de 1850, le confort des habitations fait un bond en avant avec l'apparition des premiers immeubles haussmanniens. Les logements de ce type sont caractérisés par leur belle superficie, leur parquet ancien, leurs moulures au plafond, leurs grandes cheminées, leurs larges fenêtres faisant rentrer la lumière ainsi que leur hauteur sous plafond très généreuse.
De nos jours, ces grands appartements ont bien souvent été découpés en plusieurs habitations. Avant un achat, il convient donc de vérifier l'isolation phonique en contrôlant l'épaisseur des cloisons qui ont été installées pour matérialiser les séparations.
Le style haussmannien, la signature de l'urbanisme parisien.
🎉 Bonne nouvelle !
Comme les appartements haussmanniens sont dotés de murs épais, il suffit de troquer le vitrage simple pour du double vitrage afin d'obtenir de bonnes performances côté isolation thermique.
>> Lisez aussi : Comment rénover un appart' haussmannien sans le dénaturer ?
Années 20 : des aménagements particulièrement bien étudiés
Les années 20 sont marquées par l'apparition de deux types de constructions immobilières : l'Art Déco et les habitations à bon marché (HBM).
Si ces deux genres d'habitations semblent être strictement opposés, quelques aménagements bien étudiés les relient : une superficie confortable (70 m² minimum pour un T3), une cage d'escalier agréable, une salle de bain avec fenêtre et un garde-manger dans la cuisine.
Vous craquez pour ce type de biens ? Plusieurs points sont à surveiller, même dans les logements les plus luxueux :
- L'isolation : elle est devenue mauvaise dès l'apparition des premières structures en béton,
- L'absence de remontées d’humidité ou de moisissures : elles peuvent notamment survenir si le logement ne dispose pas de cave ou de vide sanitaire,
- Les canalisations : à l'époque, elles sont souvent en plomb.
🏢 Les HBM sont les ancêtres des actuelles habitations à loyer modéré (HLM) !
Années 40 et 50 : la qualité n'est vraiment pas au rendez-vous
Après la Seconde Mondiale, la France a connu un pic démographique et une pénurie de logements, ce qui a conduit à une vague massive de constructions réalisées en un temps record. En somme, on a construit beaucoup, rapidement, mais mal, en employant du béton et d'autres matériaux de piètre qualité.
Souvent, la configuration des logements de ces années-là est la même : de grandes pièces à vivre lumineuses et avec des rangements intégrés. En revanche, les matériaux bas de gamme utilisés pour ces bâtisses impliquent qu'elles sont mal isolées, autant thermiquement que phoniquement. De gros travaux sont donc à prévoir de ce côté-là pour ces logements passoires.
Plutôt séduisant, mais méfiez-vous des apparences.
Années 60 et 70 : des charges élevées à cause des équipements collectifs
À la fin des années 60, les grandes barres d'immeubles laissent progressivement leur place à des copropriétés plus petites qui ne dépassent généralement pas les 80 foyers. Cependant, le béton reste encore beaucoup utilisé, ce qui a un impact direct sur l'isolation thermique qui est encore de faible qualité.
Ensuite, le choc pétrolier de 1973 marque l'avènement des constructions où les questions des équipements collectifs et des performances énergétiques sont prises en compte. Ainsi, de nombreux immeubles vont se voir doter d'un système de chauffage collectif, d’un ascenseur et d'un parking. Bien évidemment, ces installations de confort ont rapidement fait gonfler les charges dans ces résidences.
De nos jours, les logements des années 70 offrent souvent de belles prestations pour des prix raisonnables. Il s'agit donc d'un investissement plutôt rentable, notamment pour du logement locatif.
😲 Aujourd'hui, les charges payées dans les immeubles des 70's sont en moyenne 40 % plus importantes que dans des bâtiments datant des années précédentes.
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Années 1980 : des logements acceptables, mais coûteux à rénover
La multiplication des différentes réglementations conduit à considérablement améliorer l'isolation phonique, qui offre alors de belles prestations. Quant à l'isolation thermique, elle reste acceptable, mais difficile à optimiser de nos jours.
De plus, si les systèmes de chauffage collectif se font rares, ce qui permet de diminuer les charges de copropriété, ces dernières peuvent cependant être élevées dans les ensembles qui nécessitent la réalisation de travaux de rénovation (fenêtres, façade et divers équipements).
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Années 2000 : le top pour une résidence principale à un prix accessible
Avec la mise en place de différents programmes de défiscalisation, de plus en plus de Français ont décidé de se lancer dans l’investissement locatif à partir des années 2000. Si les logements sont initialement achetés au prix fort, la fin d'un dispositif marque, à chaque fois, des mises en vente de logements tout équipés à des prix très avantageux.
Les habitations de ces années-là ne manquent pas d'avantages : matériaux de bonne qualité, bonne isolation, nombreux rangements, cuisine ouverte, terrasse ou balcon, ascenseur, parking et accès sécurisé, le tout, pour des charges très raisonnables.
Attention toutefois à contrôler les finitions, car certains bâtiments sont construits dans des délais records et pourraient donc souffrir de quelques défauts de structure et de finition.
Enfin, il est important de préciser qu'il s'agit avant tout de logements idéaux pour en faire une résidence principale, mais peu pour la location, car ils demeurent peu rentables dans ce cas de figure.
Des logements agréables et tout confort.
En résumé, si toutes les décennies ont un certain cachet en matière de constructions immobilières, elles comportent aussi quelques défauts, plus ou moins corrigeables, à impérativement connaître et contrôler avant de passer par la case achat ! Qu'il soit question d'une future mise en location ou de votre future résidence principale, il est toujours préférable d'acheter en toute connaissance de cause, plutôt que d'avoir de mauvaises surprises.
Une précision à apporter ? Un coup de coeur immo à partager ? N'hésitez pas à nous laisser un commentaire !
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